недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?

37 553 10 Блог специалиста 43
Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 


Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 


Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 


Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 


Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение. 

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели. 

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.


На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 


Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Комментарии 10
Сергей Александрович18 октября 2019, 15:10

Очень подробно изложено.
Единственное, хотел бы заметить, что обеспечительный платёж очень выгоден продавцу и не даёт никаких гарантий покупателю.
Поэтому для покупателя в таком случае выгодней задаток, с которым агентства работать почти на 100% работать не будут, т.к. не хотят на себя брать риски продавца.
Здесь много нюансов и без профессиональной помощи риэлторов/риэлторских агентств будет крайне тяжело.

Ответить
Любовь1 мая 2020, 20:44

Добрый вечер!
Помогите разобраться в моём случае, Продаю свою квартиру, покупатель выдала мне наличными половину стоимости за квартиру, я дала ей расписку, что получила предоплату за продажу квартиры, указала полную стоимость квартиры, а так же прописала оставшуюся сумму при заключении сделки! Предложила ей пойти к нотариусу и оформить наши отношения, или обратиться к Риэлтору, но она не хочет! И вот уже почти целый месяц я хожу за ней с готовыми документами, что бы узаконить наши отношения! А вчера она позвонила мне и сказала, что передумала покупать мою квартиру, а деньги я потратила на покупку другой квартиры!
Как мне быть!?

Ответить
Наталья Шульга12 февраля 2021, 17:31

Любовь, все просто. Заключаете договор: либо Договор купли-продажи, либо Предварительный договор купли-продажи. И тогда уже принимаете деньги: по ДКП - хоть аванс, хоть задаток; по Пред.ДКП - только задаток. Все остальное держится на честном слове, а в таком деле лучше, если на Законе.

Наталья Шульга12 февраля 2021, 17:39

Но! Аванс по требованию покупателя положено вернуть, не зависимо от того, какое условие вы прописали в договоре. А задаток – нет.

Наталья Шульга12 февраля 2021, 17:49

Упс. Исправляюсь: не "не зависимо", а "независимо".

Наталья Шульга12 февраля 2021, 17:17

Анатолий Юрьевич, вот Вы пишите: "Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ ...". Подскажите, а где в указанной статье есть упоминание об авансе? И, вообще, где в ГК РФ есть упоминание об авансе? В статье 487 сказано, как перечислить деньги за товар, если требуется предварительная оплата по договору. Также говорится, что оплата может составлять сумму по договору полностью или часть этой суммы. ПО ДОГОВОРУ. Авансом называют ПРЕДОПЛАТУ – часть платы ПО ДОГОВОРУ. В нашей теме – по ДКП. Документа «Договор аванса» в правовом поле не существует, т.к. термина «аванс» и определения аванса ГК РФ не содержит. Все это выдумки либо малограмотных, либо нечетных риэлторов. Судя по Вашему аккаунту, если он Вами не перекуплен, Вы работаете одиннадцать с лишним лет. И все это время – вот так?
P.S. А задаток – это либо часть платы ПО ДОГОВОРУ и его обеспечение, либо обеспечение Предварительного договора. Ну, если мы про Закон, а не про Филькины грамоты. Вот как-то так, уж извините, если расстроила.

Ответить
Наталья Шульга12 февраля 2021, 17:24

А все дело в том, Анатолий Юрьевич, что сейчас, вот только что, одна клиентка сослалась на Вашу статью, как на аргумент в пользу того, что нам надо заключить авансовый договор. Вот результат, Анатолий Юрьевич, Вашего сочинения - вводите людей в заблуждение.

Ответить
ID: 1629901318 февраля 2021, 9:13

вот вот и я о том же, в Татарстане все сразу оформляют как задаток, т.к. это правильнее, а тут имеется ввиду Москва, все как аванс.

ID: 1629901318 февраля 2021, 9:12

Вроде все хорошо написано, но судя по тому, что "Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. " так много мошенничества в Москве и Московской области.

Ответить
Ольга Ливадина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 февраля 2021, 20:09

Чем отличается аванс от задатка? Что выбрать?При покупке квартиры, как правило продавец хочет убедиться в серьезности намерения покупателя, и здесь возникает у сторон сделки часто возникает вопрос, что лучше задаток или аванс, а многие и вовсе не понимают разницы.

Что такое задаток?
В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной стороной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Какие же есть особенности у задатка?
В соответствие с ч.2, ст. 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Давайте сразу разберем на примере, некий гражданин Иванов решил купить у Петрова квартиру. Петров попросил оставить задаток в размере 100 тысяч рублей, Иванов согласился, потом Петров нашел более выгодного покупателя и отказался заключать договор купли продажи с Ивановым, в данном случае Петров обязан вернуть задаток внесенный Ивановым в 2-х кратном размере, то есть в размере 200 тысяч рублей, если же сделка бы сорвалась по вине Иванова, то Петров вправе оставить 100 тысяч рублей себе.

Что такое аванс?

Аванс- это предварительная оплата по договору, регулируемая ст. 487 ГК РФ, согласно которой:

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В чем же главное отличие?

Главное отличие от задатка, выражается в том, что в случае, если покупатель передумал совершать сделку, продавец обязан вернуть аванс, в случае не возврата, у покупателя возникает право требования процентов за пользование чужими деньгами.

Мы с вами видим, что покупателю намного выгоднее вносить аванс. А продавцу намного выгоднее просить задаток, так он точно не останется в минусе.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru