Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

10 дурацких заблуждений о недвижимости

1 сентября 2021 11 067
2021-09-17T09:00:06.958056+00:00
10 дурацких заблуждений о недвижимости

Целый год старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов смиренно читал комментарии читателей «Дзена» и зрителей своего Youtube-канала про инвестиции и недвижимость. Некоторые из комментариев так поразили Сергея, что он подготовил список заблуждений о недвижимости среди обывателей и перечислил их для нас, объективно аргументировав ошибочность каждого из этих высказываний.


Заблуждение №1. Покупка квартиры в новостройке — это инвестиция в недвижимость

Запомните: от времени оплаты будущего объекта на этапе котлована до времени, пока вам не могут выдать ключи от квартиры, вы покупаете не недвижимость. Вы платите за ожидание недвижимости и за документ, который называется Договором долевого участия. По сути, это инвестиционный контракт (больше похожий на фьючерсный), гарантирующий, что когда-то в будущем вы получите недвижимость. Получается, это ценная бумага. Более того, в связи с переходом банков на новый формат финансирования по правилам ФЗ-214, вступившим в силу с 1 июля 2019 года, недвижимость фактически стала инвестиционным банковским продуктом. Так что покупка будущего объекта в новостройке — это инвестиция в ценные бумаги. Недвижимостью объект станет позже, когда строительство закончится. И здесь есть один интересный нюанс: покупаете вы объект в новостройке, но продаёте уже на вторичном рынке. Любая сделка, даже по переуступке, считается операцией на вторичном рынке жилья. Поэтому, когда вы инвестируете в новостройки с целью дальнейшей перепродажи недвижимости, вы должны анализировать не рынок новостроек и не цены у застройщиков, а вторичный рынок недвижимости с его правилами.


Заблуждение №2. Новостройка — от котлована до сдачи — всегда растёт в цене

Многие считают, новостройка не может не расти в цене. Дескать, у застройщика же цены поднимаются! Но недавно мы провели сделку по одному из многострадальных проектов «Урбана», где продали квартиру чуть дешевле, чем собственница входила на стадии котлована. Так что вот вам прямые доказательства, что новостройка не всегда растёт в цене. Есть огромное количество новостроек, с которых не могут вытащить деньги даже те собственники, которые инвестировали на стадии котлована.


Заблуждение №3. Снимать квартиру в аренду — кормить чужого дядю

По мнению большинства, покупка квартиры в ипотеку — это, оказывается, не кормить чужого дядю. Дядю не зовут банкир, вы на него не работаете, и реальные расчёты слышать и видеть не хотите. Так давайте посчитаем вместе.

Итак, если вы сейчас возьмёте однокомнатную квартиру в Москве за 7,5 миллионов рублей, то вам понадобится первоначальный взнос в 20%, то есть у вас должно быть накоплено 1,5 миллиона рублей. Предположим, срок кредита составляет 20 лет. А значит, банк вам даст 8,5%.

Приведу расчёт. Вот что получается:

Сумма вашего ежемесячного платежа составит 52 тысячи рублей. Но такую же квартиру в аренду вы можете снимать тысяч за 30. То есть каждый месяц вы будете отдавать вместо 30 тысяч рублей за аренду 52 тысячи рублей чужому дяде в банке. И если вы растягиваете этот баян на 20 лет, то примерно первые 2 года из основного «тела» долга вы будете возвращать банку от 9 до 11 тысяч рублей ежемесячно.

А вот процентами банку вы будете платить в среднем 40 тысяч рублей в месяц. Сечёте? Теперь возникает вопрос: так кто дядю-то кормит?

Но продолжим подсчёты. Я «вангую», что вы захотите ускориться и погасить ипотечный кредит досрочно. Это частая история:

«Я лучше поднапрягусь, зато это будет моя квартира! Буду лезть из штанов, чтобы выплатить раньше!»

Давайте предположим, что вы попытаетесь выплатить всю ипотеку за 8 лет.

Ежемесячный платёж в таком случае будет составлять примерно 86 тысяч рублей при 6 миллионах займа.

Но самое интересное заключается в том, что даже если вы ускорите погашение «тела», то первые два года всё равно будете отдавать дяде-банкиру 42 тысячи. Вы говорите:

«Мы напряжёмся всей семьёй и будем по 80 штук отдавать за ипотеку».

Но что вам мешает платить за аренду всё те же 30 тысяч, а 50 тысяч рублей каждый месяц класть на сберегательный счёт? Давайте представим, что вы так и поступили. Что же произойдёт? Внимание, барабанная дробь: я здесь посчитал консервативную стратегию с той же ставкой 8%, что и была по ипотеке, и вот что получается:

Если вы будете ежемесячно откладывать по 50 тысяч рублей на банковский счёт, в течение 90 месяцев со стартовым капиталом в 1,5 миллиона рублей у вас накопится 8,8 миллионов.

То есть вы полностью накопите сумму, нужную вам для покупки той же самой квартиры. Получается, при нынешних ценах выгоднее арендовать и самостоятельно «дойти» до своей квартиры, нежели кормить дядю процентами.

Теперь сообщу о переплатах. Если вы растянете ипотеку на 20 лет, то переплата за квартиру, которая стоила изначально 7,5 миллионов, составит 6,6 миллионов рублей.

А если вы сократите срок до 8 лет, переплата составит примерно 2,5 миллиона.

Ещё не забудьте добавить сюда страховки по ипотеке (что иногда доходит до 50-60 тысяч рублей в год), отделку в новой квартире и покупку мебели.

И ещё один очень важный момент: если у вас возникли проблемы с деньгами, собственник постесняется вас сразу выкинуть на улицу с детьми. А вот коллектор, который выкупит долг у банка, сомневаться даже не будет. Тогда вы увидите, какой дядя обойдётся с вами жёстче.


Заблуждение №4. Что у меня останется в старости?

В комментариях часто пишут так:

«А что же я буду есть в старости, если буду всю жизнь снимать жильё, а потом у меня кончится работа?»

Но здесь вы путаете ипотеку со способом обязательных накоплений. Вы говорите:

«Ипотека заставит меня не растрачивать эти деньги, а выплачивать быстрее».

Это всего лишь психологическая ловушка и неумение перестроить своё сознание. Всё те же деньги вы могли бы самостоятельно откладывать на инвестиционный счёт. Но вы не хотите считать и полагаете, что ипотека — это такой способ накопления на старость.


Заблуждение №5. Купить недвижимость проще, чем продать

Как человек, который занимается недвижимостью 17 лет и за это время обучил 17 тысяч агентов по всей России, могу сказать, что процесс продажи недвижимости многократно проще, чем процесс покупки, потому что самый сложный момент — это принятие решения о покупке. Довести покупателя до покупки недвижимости в разы сложнее. В среднем люди тратят на покупку 6-8 месяцев, а продажа по ликвидной цене занимает 1,5-2 месяца.


Заблуждение №6. Инвестиции с помощью ипотеки — это выгодно

Тут кроются сразу два заблуждения:

1) недвижимость, купленная на стадии котлована, всегда растёт в цене;

2) если «заходить» с ипотечным плечом, будет выгодно.

За прошлый год мы вытащили из задницы трёх таких ипотечников, которые даже на этом буме и росте практически ничего не заработали. Выгода получилась 5 или 6% годовых. Но с такими доходностями можно просто инвестировать в любой банк.


Заблуждение №7. Коммерческая недвижимость никому не нужна

Под всеми роликами про коммерческую недвижимость комментаторы обязательно пишут:

«Кому нужна эта ваша коммерческая недвижимость? Мы скоро всё будем покупать через интернет!»

Интернету в России больше 25 лет. И все 25 лет вы кричите, что скоро всё будете покупать через интернет. Но за все эти годы в Москве было построено рекордное количество торговых центров. И если посмотреть через «Яндекс. Карты», что происходит в выходные вокруг торговых центров, то мы увидим нескончаемые пробки.

А аптеки вы тоже закроете? С картонки будете покупать лекарства? Или у нас разрешили доставлять через интернет лекарства по рецептам? А сдавать анализы и лечить зубы вы будете у врачей дома? Или вы полагаете, что разрешат доставку алкоголя на дом? В бары и рестораны вы ходить больше не будете?

Интересно, что такие интернет-магазины, как Wildberries, Ozon.ru и La Moda, почему-то арендуют помещения и открывают центры выдачи. Так что никакой интернет-революции пока не произошло: коммерческая недвижимость как пользуется спросом, так и продолжит это делать.


Заблуждение №8. Покупка недвижимости в Москве выгоднее, чем в других городах

Недавно провели исследование, которое показало, что Балашиха по темпам роста инвестиций обогнала всех и вся. Даже Сочи, который является многолетним лидером (несмотря на огромное количество проблем со строительством). Или, например, Краснодарский край по темпам растёт быстрее, чем Москва. Да и Санкт-Петербург её практически догнал. Но многие до сих пор считают, что купить недвижимость внутри МКАДа — прикольное инвестиционное вложение. Темпы роста разных городов показывают, что если вы захотите зарабатывать на росте, то зачастую недвижимость надо искать вне Москвы.


Заблуждение №9. Недвижимость всегда растёт в цене

Посмотрите на график с сайта irn.ru:

Видите случаи падения недвижимости? Или, например, вот график, показывающий движение цен в Японии:

Сейчас кто-то скажет:

«Мы 20 лет назад покупали квартиру, и она выросла в 10 раз».

Но 20 лет назад вы и колбасу покупали в 20 раз дешевле. И бензином заправлялись по другой цене.

Правда в том, что не недвижимость дорожает, а деньги дешевеют.

Не путайте инфляцию, то есть удешевление денежных средств, с ростом цен на недвижимость. Недвижимость сегодня по большому счёту не обгоняет по темпам роста инфляционные процессы. Так что не мешайте номинальную стоимость недвижимости с реальной её ценностью.


Заблуждение № 10. Недвижимость — простой способ инвестиций

Одна дама на просторах интернета говорит:

«Для новичков-инвесторов недвижимость — это самый просто способ зайти на рынок инвестиций».

Нет, ребята. Это один из самых сложных способов инвестирования. Потому что для этого нужно понимать, для чего, когда и что покупать и в какую недвижимость вкладывать.

#инвестиции
инвестиции
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru